不動産売却を今すぐしなくても知っておきたい任意後見制度とは？

高齢化社会が進む現代において、認知症は誰もが発症する可能性のある病気です。
2025年には高齢者の5人に1人が認知症になるとも言われています。
認知症になると、重大な判断をおこなうことが困難になり、不動産売却ができなくなってしまうおそれがあります。
そのような事態に備えて準備しておくことが、任意後見制度です。
あまり知られていない言葉ですので、今回は任意後見制度についてご紹介します。
相模原市や町田市、八王子市、座間市で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却ができる期間にご準備を！任意後見制度とは

任意後見制度とは、将来判断能力が低下してしまう場合に備えて、あらかじめ、任意後見契約を締結し、財産の管理を家族や親族などに委任する制度です。
受任者は、本人（委任者）の判断能力が不十分になった時点より、契約内容に基づいた財産の処分などをおこなうことができます。

任意後見制度が必要となる場合

認知症などで判断能力が低下してしまうと、不動産売却をおこなうことはできません。
不動産売却は、十分な判断能力が必要とされるからです。
上記の状態になった場合、代理で不動産売却をおこなう後見人を家庭裁判所より選任してもらう必要がありますが、家庭裁判所が選任する後見人は、本人の知らない方が選ばれる可能性があります。
一方、任意後見制度では、後見人の選任は本人がおこなうことができ、委任する内容も自由に決めることが可能です。
「自分の意思で将来の不動産売却を決めたい」とお考えであれば、今からでも任意売却のご準備をしておくと良いでしょう。

任意後見人には誰がなれるのか

任意後見は、本人の判断能力が十分であるうちに将来の方針を決める制度です。
そのため、委任する内容はもちろん、委任する任意後見人を誰にするかについても本人が自由に決めることができます。
配偶者や子ども、親族などの信頼できる血縁者が任意後見人に選任されるのが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースもあります。
また、法人を任意後見人に指名することができますので、社会福祉法人などが選ばれることもあるでしょう。
ただし、任意後見人は成人でなければなりません。

法定後見と任意後見の違いについて

後見制度には、「法定後見」と「任意後見」の2つの制度があります。
法定後見とは、本人の判断能力が低下した際に、本人や親族が家庭裁判所に申し立てをおこなうことで、家庭裁判所が法定後見人を選任する制度です。
法定後見と任意後見との大きな違いは、後見人を選任するタイミングと後見人に与えられる権限の範囲です。

後見人を選任するタイミング

法定後見の申し立ては、本人の判断能力が低下してはじめて、おこなうことができます。
そのため、判断能力が低下してしまう事態に備えて、事前に対策をとることはできません。
また、法定後見人は家庭裁判所によって選任されますので、まったく知らない方が、法定後見人になる可能性もあります。
一方、任意後見は、本人の判断能力が十分なうちにおこなう制度ですので、ご自身の意思をしっかりと反映することが可能です。
任意後見人の選定も本人の意思でおこなうことができます。

後見人に与えられる権限の範囲

法定後見で選任された法定後見人に与えられる権限の範囲は、法律や家庭裁判所の許可によって定められます。
たとえば、不動産売却をおこなう場合、家庭裁判所の許可を得なければいけません。
任意後見では、任意後見人の権限は、契約内容によって定められます。
そのため、契約に不動産売却を委任する内容を記載すれば、家庭裁判所の許可は必要ありません。

不動産売却ができる期間にご準備を！任意後見をおこなう方法

任意後見は、本人と受任者との間で任意後見契約を締結する必要があります。
こちらでは、任意後見契約の締結方法についてご紹介します。

契約内容を決める

本人と任意後見人が協議をおこない、任意後見契約の内容を決めていきます。
任意後見で委任することができる内容は、財産管理と身上監護の2つです。
主な内容には、以下のものがあります。

• 不動産の処分や管理
• 税金や公共料金の支払い
• 入院や施設入所の手続き
• 医療費の支払い
• 生活費の送金

任意後見人の仕事は、財産の処分などの事務的な作業をおこなうことがメインとなります。
そのため、身の回りの世話や飼っているペットの世話、葬儀の準備などについては別途契約が必要です。

任意後見契約を締結する

契約内容が決まれば、任意後見契約を締結します。
任意後見契約は、必ず公正証書でおこなわなければいけません。
公正証書の作成は、本人と任意後見人が公証役場に出向き、公証人の立ち会いのもとおこなわれます。
本人が病気などで公証役場に行けない場合は、公証人に出張を依頼することも可能です。
なお、任意後見契約は、本人の判断能力が十分な状態のときに締結する契約です。
そのため、本人の判断能力が低下してきた場合は、公証人によって、本人に契約締結できる能力があるかの判断がおこなわれます。
契約締結できる能力がないと判断されれば、任意後見契約は締結できません。

任意後見契約に必要な書類について

任意後見契約を締結する際に必要な書類は以下のとおりです。

• 本人が必要な書類：印鑑証明書、住民票、戸籍謄本
• 任意後見人が必要な書類：印鑑証明書、住民票

必要な書類は、いずれも発行後3か月以内のものに限ります。

任意後見契約をおこなう費用について

任意後見契約を締結する際に必要な費用には、以下のものがあります。

• 公正証書作成の手数料：1契約あたり11,000円
• 登記嘱託手数料：1,400円
• 登記所に納付する印紙代：2,600円
• 公正証書正本・謄本の作成手数料：1枚あたり250円

公証人に出張を依頼する場合は、日当や交通費が別途必要になり、公正証書作成の手数料は1契約につき16,500円（通常の手数料の50％加算）になります。

不動産売却ができる期間にご準備を！任意後見人による財産処分

任意後見人は任意後見契約の内容に沿った形で、本人を代理して財産処分をおこないます。
財産処分が不動産売却の場合は、どのような処分方法を取るのでしょうか。

本人の居住用不動産を売却する方法について

本人の居住用不動産を売却する際、法定後見では、不動産売却に関する家庭裁判所の許可が必要となります。
一方、任意後見では、家庭裁判所の許可は必要ありません。
これは、本人の意思で居住用不動産の処分権限を任意後見人に与えている以上、制約は必要ないと考えられるからです。

任意後見人が不動産を売却する場合は登記事項証明書が必要

任意後見人が不動産を売却する場合は、代理権を有していることを証明しなければいけません。
そこで必要となる書類が、登記事項証明書です。
登記事項証明書には、本人と任意後見人の氏名や住所、代理権の範囲などが記載されていますので、不動産売却に関わる不動産会社や買主に対する証明書類となります。
任意後見人に関する登記は、任意後見契約締結時に公証人によっておこなわれますので、法務局の窓口に行けば、登記事項証明書を取得することが可能です。
ただし、この証明書は、本人や任意後見人などの限られた方のみが取得できます。
不動産会社や買主は取得できませんので、ご注意ください。

任意後見人は、本人に対して善管注意義務を負う

任意後見人は、本人に対して善管注意義務を負います。
善管注意義務とは、本人に損失を与えないよう、善良な管理者の注意をもって、不動産売却などの処分をおこなう義務のことをいいます。
不動産売却において、本人に損害を与えないための処分方法は、不動産が少しでも高く売れるように売却活動をおこなうことです。
手間がかかることを理由に相場より安い金額で売却してしまうと、本人は大きな損害を被ってしまいます。
任意後見における不動産売却は、専門的な知識も必要ですので、不動産会社と相談しながらおこなうようにしましょう。
不動産相談の専門家リビングホームでは、不動産売却に関するご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、任意後見制度についてご紹介しました。
認知症は誰もが発症する可能性のある病気ですので、そのような事態に備えて、早めの対策を講じることが大切です。
「任意後見制度について詳しく聞きたい」「不動産売却に悩んでいる」という方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
不動産相談の専門家リビングホームでは、相模原市（南区・中央区・緑区）、町田市、八王子市、座間市を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
みなさまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。