ローンの返済が厳しいときは不動産の任意売却を検討しよう！

さまざまな事情で住宅ローンの返済が難しくなった場合、検討したい売却方法に「任意売却」があります。
返済が滞ったままにしておくと、競売にかけられて強制退去させられてしまう可能性もあるため、注意が必要です。
そこで今回は、任意売却とはどのような売却方法なのか、メリット・デメリットや手続きの流れと併せてご紹介します。
相模原市南区・中央区・緑区、町田市、八王子市、座間市において不動産のローン返済でお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の任意売却とはどのような売却方法？

不動産売却の際は、基本的に住宅ローンを完済しなければなりません。
任意売却とは、金融機関から同意を得て、ローンを完済していない不動産を一般市場で通常の売却と同じように売却する方法です。
金融機関側は少しでも多く融資金を回収したいという考えがあるため、ローンが未完済でも、対応してくれるケースがあります。
つまり、任意売却はローンの返済が滞った場合にのみ利用できる売却方法ということです。

ローンを完済しないと売却できない理由

そもそも住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。
抵当権が設定されていれば、金融機関は返済が滞った場合に不動産を差し押さえることができます。
買主は抵当権が設定されていないことを前提として不動産を購入するため、売却前にローンを完済して抵当権を抹消しなければならないというわけです。

任意売却と競売の違いとは

競売とは、金融機関が裁判所を通じて住宅ローンが滞った不動産を売りに出すことです。
つまり、不動産が差し押さえられた状態を指します。
落札者へ所有権が移転されると、売主はただちに退去しなければなりません。
任意売却との大きな違いは、売主の意思が反映されるかどうかです。
金融機関に相談しながらですが、任意売却は売主の意思によって一般市場で売却できます。
一方、競売は入札形式で売却がおこなわれ、売主の意思は反映されません。
そのため、競売による不動産売却では、相場より2割から3割程度、売却価格が下がってしまうでしょう。

不動産を任意売却するメリット・デメリット

続いて、不動産を任意売却した際のメリット・デメリットについてご紹介します。

任意売却のメリット

相場と同程度の価格で売却できる
任意売却は、一般市場で売却できるため、相場と同程度の価格で売却することが可能です。
そのため、競売に比べてローンの残債をより減らせるメリットがあります。
ローンの滞納を近隣に知られずにすむ
通常の売却と同じように手続きできる任意売却であれば、ローンの滞納について近隣に知られたり、詮索されたりせずにすむこともメリットです。
売却手続きにかかる諸費用を負担しなくてすむ
通常の不動産売却では、仲介手数料や登記費用などの諸費用を売主が負担しなければなりません。
しかし、任意売却では売却価格から諸費用を支払っても良いとされています。
そのため、売主が諸費用を別途用意しなくてすみます。。
売却価格から引っ越し費用をまかなえる可能性がある
金融機関との交渉次第では、引っ越し費用も売却価格からまかなえる可能性があります。
内容は金融機関によって異なりますが、最大で30万円程度の費用が見込めるでしょう。
ローンの残債を分割返済できる
売却価格から返済したあとに残ったローンは、分割返済できます。
事情のわかっている金融機関は、無理のない金額で月々の返済額を提案してくれるでしょう。
一般的に5,000円から30,000円程度の金額で返済するケースが多いようです。
自宅にそのまま居住できる可能性もある
リースバックを活用すれば、自宅にそのまま居住できる可能性があります。
リースバックとは、リースバックを取り扱う不動産会社などに不動産を売却したあと、賃貸借契約を結び、賃料を払いながら同じ住宅に住み続ける売却方法です。
リースバックが活用できない場合も、競売に比べて引き渡しまでにある程度の期間があるため、同じエリアで新居を探すことも可能です。
不動産相談の専門家リビングホームでは、マイホームを守るリースバックの提案もしております。

任意売却のデメリット

金融機関と相談しながら手続きを進めなければならない
任意売却は売主の意思がある程度反映されるものの、売却価格は債権者である金融機関に決定権があります。
そのため、金融機関と相談しながら手続きを進めなければなりません。
信用情報機関に登録されるリスクがある
ローンを3か月以上滞納すると、信用情報機関に登録されるリスクがあります。
このような場合、5年から7年はローンが組めなくなったり、クレジットカードが発行できなくなったりする可能性があるため、注意しましょう。
売却期間にゆとりがない
任意売却では、競売のリスクや利息とは別に遅延損害金の負担もあるため、売却を急ぐ必要があります。
早めに任意売却を始めると、希望条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
ぜひ任意売却の知識が豊富な不動産相談の専門家リビングホームまでお早めにご相談いただければと思います。

不動産を任意売却するときの流れとは？

最後に、不動産を任意売却するときの流れについてご説明します。
基本的には通常の売却と同じような流れとはいえ、金融機関との接点が多くなってきますので、よく理解しておきましょう。
任意売却は、下記の6つの流れで進みます。
流れ①現状の把握と残高証明の取得
まずは現状を把握するために、残債を確認します。
督促がくる前のほうが確認しやすいですが、任意売却を検討している旨を伝えて金融機関から残高証明を送付してもらいましょう。
流れ②不動産会社へ相談と査定の依頼
金融機関との交渉が必要なため、任意売却は専門知識の豊富な不動産会社へ相談するのがおすすめです。
金融機関ではなく、まずは不動産会社へご相談いただくと、今後の手続きの進め方についてじっくりと作戦を練ることができます。
不動産相談の専門家リビングホームは独自のノウハウやパートナー弁護士・司法書士との連携でしっかりとサポートいたします。
金融機関に認めてもらえる現実的な販売価格を設定するために、まずは査定（弊社では無料）をご依頼ください。
流れ③金融機関との交渉
売却価格の調整や競売の取り下げ、返済方法や引っ越しについてなど、不動産会社が金融機関と交渉をおこないます。
流れ④売却活動の開始
インターネットや紙媒体の広告を出して買主を探します。
購入希望者が現れたら内覧をおこないますので、事前に物件を掃除しておきましょう。
流れ⑤売買契約の締結
買主が決まったら売買契約を結びます。
ただし、事前に金融機関からの同意が必要です。
流れ⑥決済と引き渡し
代金の決済と引き渡しをおこないます。
引き渡しまでの期間は1か月から1か月半が一般的です。
ここまでの流れをトータルしてかかる期間は、3か月から5か月程度と想定しておきましょう。
任意売却は金融機関に同意してもらう必要があるため、不動産会社の交渉力や段取りも大切なポイントです。
不動産相談の専門家リビングホームでは任意売却の対応実績があるため、お客様のご希望をくみ取りながら手続きを進められます。

まとめ

今回は、任意売却とはどのような売却方法なのか、メリット・デメリットや手続きの流れを併せてご紹介しました。
任意売却は金融機関との交渉もあり、通常の売却以上に法律などの専門知識や実績が必要と言えます。
不動産相談の専門家リビングホームなら専門家と連携しながらワンストップで対応することが可能です。
さらに、地域密着の不動産会社として、転居先のサポートまで安心してお任せいただけます。
相模原市南区・中央区・緑区、町田市、八王子市、座間市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ不動産相談の専門家リビングホームまでお問い合わせください。