不動産売却にかかる費用の種類とは？住宅ローンが残っていても売却できる？

不動産を売却するためには、さまざまな手続きや費用が発生します。
まず住宅ローンを組んで取得した物件の場合は、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
しかしローンの残債があっても、売却を進める方法があることをご存じでしょうか。
そこでローンのある不動産の売却にかかる費用の種類や、ポイントを確認していきましょう。
相模原市（南区・中央区・緑区）、町田市、八王子市、座間市で、不動産売却をご希望の方はぜひチェックしてみてください。

住宅ローンが残る不動産の売却にかかる費用やポイント

突然の転勤やライフスタイルの変化により、住宅ローンが残る不動産を売却しなければならないこともあるのではないでしょうか。
売却金でローンを完済できれば、問題なく抵当権を抹消できるでしょう。
しかし売却金で完済できないときは、いくつかの注意すべきポイントがあります。
そこで売却金で住宅ローンを完済できるかどうかを調べるため、まずは残債がいくらあるのかを確認してください。
並行して不動産会社に価格査定を依頼し、見込みの売却価格を調べましょう。

売り先行のポイント

新居を住宅ローンで取得するなら、現在の住居の売却を先に進める売り先行がおすすめです。
住みながら売却活動を進めるため売り急ぐ必要がなく、じっくりと買主を探せます。
また現在の住居の売却価格が確定してから新居の購入に進むので、買い替えの資金計画を立てやすくなるでしょう。
ただし引き渡しのタイミングまでに新居が見つからなければ、仮住まいの費用が発生する点に注意してください。
リースバックを検討する
すぐに転居することが難しい場合、リースバックを利用する方法もあります。
リースバックでは不動産売却すると同時に、買主との間で賃貸借契約を締結します。
売却後は賃貸物件として現在の住居に住み続けられるため、売り先行でも引っ越しのタイミングを気にする必要がありません。
転居の際は賃貸借契約を解除するだけなので、住み替えもスムーズに進められるでしょう。

買い先行のポイント

住宅ローンが残っていても金銭的余裕があるなら、新居の購入を先に進める買い先行がおすすめです。
買い先行であれば新居の購入や転居は、自分の好きなタイミングでおこなえます。
そして現在の住居は空き家になるため、空室状態で売却活動（内覧など）をおこなえるのもメリットです。
しかし現在の住居が売れるまでは二重ローンの状態になるため、余裕のある資金計画を組む必要があるでしょう。
なお住み替えローンを利用すれば、ローンの残債と新居の購入資金の両方をまかなえます。
ただし債務額が高額になりやすいため、返済額や返済期間について将来を見据えた資金計画を立てる必要があるでしょう。

ローンの返済を進める

住宅ローンの残債が売却金額を上回るオーバーローンの状態では、抵当権を抹消できません。
そもそも不動産売却について、借入先の金融機関から許可を得られないケースがほとんどです。
そこでまずはローンの返済を進め、アンダーローン（住宅ローンの残債が売却金額を下回る状態）を目指しましょう。

任意売却を検討する

ローンの返済が困難になっている場合は、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。
ローンの滞納が続くと、最終的に競売にかけられてしまいます。
競売では相場よりも価格は安くなることが多く、競売後の債務も大きくなってしまうでしょう。
しかし任意売却なら、相場に近い価格で取引できる可能性が高まります。
さらに債権者との交渉次第では、売却益から引っ越し費用などの諸経費を支払える場合もあります。
そのため競売と比較して、生活を立て直しやすいのがメリットの一つです。
なお任意売却には債権者の許可を得る必要があるため、ローンの返済が苦しくなったら早めに相談するのがおすすめです。

不動産売却で発生する費用の種類

不動産売却には、さまざまな種類の費用が発生します。
おもな費用には、次のものがあります。

印紙税

売主と買主が取り交わす売買契約書には、契約金額に応じて収入印紙を貼付します。
契約金額ごとの印紙税は、以下のとおりです。

• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円
• 5,000万円超1億円以下：6万円

登記費用

住宅ローンを完済しただけでは、抵当権は自動的に抹消されません。
そこで抵当権抹消登記の手続きが必要です。
このときの登録免許税にかかる費用は、1件あたり1,000円です。
そして司法書士へ依頼する場合は、2万～3万円程度の報酬も発生します。
なお所有権を買主に移転する際の、所有権移転登記にかかる費用は一般的に買主が負担します。

そのほかの費用（測量費用、解体費用、廃棄物の処分費用など）

売却する不動産によっては、個別に費用が発生する場合があります。
一般的なケースでは、以下の金額が目安です。

• 土地の測量費用：50万円～80万円
• 建物の解体費用：100万円～300万円
• 廃棄物の処分費用：10万円～50万円
• ハウスクリーニングの費用：5万円～15万円

専門業者を自分で探す場合は、見積もり金額や作業内容を確認したうえで検討すると良いでしょう。
なお不動産会社に相談すれば、専門業者を紹介してもらえる場合があります。
このほか地歴調査や地質調査により、土壌汚染や埋設物の有無を調べたほうが良いケースもあります。
必要な調査を漏れなくおこなえるよう、不動産会社と相談しながら進めるのがおすすめです。

引っ越し費用

売り先行での売却では、仮住まいが必要となるケースがあります。
すると、2回分の引っ越し費用が発生するので注意が必要です。
少しでも費用を抑えるため、事前に不用品を処分するなどして荷物を減らしておくと良いでしょう。

不動産売却で仲介手数料が費用としてかかるケース

不動産売却では、前項でご紹介した費用以外にも仲介手数料がかかります。
仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立すると発生する成功報酬です。
通常は売買契約の締結時に半分、物件の引き渡し時に残りの半分を支払います。
なお仲介手数料は、売却金額に応じて上限が定められています。

• 200万円以下の部分：売却金額×5%+消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却金額×4%+消費税
• 400万円超の部分：売却金額×3%+消費税

ただし売却金額が400万円を超えるときは、以下の速算式でも算出できます。
売却金額×3%+6万円+消費税

別途で費用がかかるケース

仲介手数料には、通常の仲介業務で発生する費用が含まれています。
そのため通常の仲介業務の範囲内であれば、支払いは前項でご紹介した上限金額までです。
ただし売主の希望で実施した特別な広告宣伝や、遠隔地に住む購入希望者への対応にかかる出張費などは別途で費用（実費）がかかることがあります。
そこで媒介契約を締結する際は、どこまでが通常の仲介業務に含まれるのか確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却にはどのような種類の費用がかかるのか、仲介手数料の仕組みとともにご紹介しました。
住宅ローンが残っていても、不動産売却できるケースがあります。
そこで不動産売却をご希望の方は、不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産相談の専門家リビングホームでは、相模原市（南区・中央区・緑区）、町田市、八王子市、座間市で、価格査定依頼を承っております。
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