相続した不動産を売却する際に押さえておきたいポイントを解説！

相続財産のなかでも、不動産について親族間でトラブルに発展するケースは少なくありません。
不動産は現金や預貯金のようにはっきりと分割できないため、売却して現金化するのが得策です。
そこで今回は、不動産を相続した、また今後相続するご予定がある方に向けて、相続した不動産を売却する場合のポイントについて解説します。
遺産分割協議や相続登記についてもご説明しますので、相模原市南区・中央区・緑区、町田市、八王子市、座間市で相続後の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する際の流れとは？

相続した不動産の売却は、通常の不動産を売却する際の流れにくわえて、いくつかの段階を踏んで進める必要があります。
そこで、いざ相続が発生した際に慌てないためにも、相続した不動産を売却する流れを押さえておきましょう。

相続発生後に不動産を売却する流れ

相続が発生したら、次のような流れで手続きを進めます。
死亡届を提出する
相続が発生したらまずおこなわなければならないのは、死亡届の提出です。
死亡届は「死亡したことを知った日から7日以内に提出する」と提出期限が定められていますが、速やかに葬儀をおこなうために、2日から3日以内に手続きする方がほとんどです。
遺言書の有無を確認する
続いて遺言書の有無を確認します。
遺言書があるかないかで、このあとの進め方が異なります。
遺言書が存在するかどうかわからない場合は、被相続人が保管していそうなところや貸金庫などを調べてみましょう。
さらに、公正証書遺言を作成している可能性も考え、公証役場で検索できる「公正証書遺言検索システム」を利用して確認しておくと良いでしょう。
相続人と相続財産を調べる
遺言書がある場合は、その内容に従って相続の手続きをおこないます。
遺言書がない場合は、誰が相続人としての権利を持っているのか、またどのような財産があるのかを調べる必要があります。
相続人は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本で、親族関係となる方を洗い出して確定させます。
財産については、預貯金や不動産といった「プラスの財産」だけが相続の対象ではありません。
借金や未払いの税金といった「マイナスの財産」も含まれることを頭に入れておきましょう。
不動産の査定を依頼する
相続財産を確定する際、不動産にどれくらいの価値があるのかを知る必要があるため、不動産会社に査定を依頼します。
弊社では、不動産の査定を無料にて承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
遺産分割協議をおこなう
誰が、どの財産を相続するのか、また分割方法や割合など、具体的な相続の内容を決めるために、相続人全員で「遺産分割協議」をおこないます。
なお、遺産分割協議の手順については、後ほどご説明します。
不動産の名義を変更する
不動産を売却するためには、不動産の名義を被相続人から相続人に変更しなければなりません。
これを「相続登記」といいます。
こちらについても、後ほど具体的な内容をご説明します。
不動産会社と媒介契約を結び売却活動をおこなう
相続登記が完了したら、ここからは通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこなって買主を探します。
内見希望者が現れたら、快く内見に応じましょう。
買主と売買契約を結び決済後に不動産を引き渡す
買主が決まったら売買契約を結び、決済完了後に不動産を引き渡します。
売却金を遺産分割協議で決めたとおりに分割して、相続した不動産の売却は完了です。
このように、相続した不動産を売却する場合は、売却活動に入るまでに、いくつかの手続きが必要であるということを頭に入れておきましょう。

相続した不動産を売却する際におこなう「遺産分割協議」とは？

それでは、前章でお伝えした「遺産分割協議」についてご説明しましょう。
遺産分割協議とは、誰にどの財産をどれだけ相続させるかを、相続人全員で話し合うことです。
遺産分割協議は次のような手順でおこないます。

• 相続人を確定する
• 相続財産を確定する
• 財産目録を作成する
• 全員の同意を得る
• 遺産分割協議書を作成する

前章でもご説明したように、遺産分割協議をおこなうためには、まず相続人と相続財産を確定しなければなりません。
次に、相続財産のすべてを記した「財産目録」を作成します。
財産目録の作成は、法律で定められているわけではありませんが、スムーズに相続手続きをおこなうために作成しておくと良いでしょう。
相続人と相続財産が確定したのち、相続人全員で遺産分割について協議し、全員の同意が得られた内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。
なお、遺産分割協議書には、相続人全員の署名・捺印が必要です。

遺産分割の方法

相続財産のなかでも、不動産は容易に分割できないため、遺産分割協議でも頭を悩ませるかもしれません。
そこで、4つの分割方法をご紹介します。
現物分割
相続分に従って、形状や性質を変更することなく分割する方法です。
たとえば、土地を分筆して相続するケースが挙げられます。
代償分割
相続人のうちの誰かが不動産を取得する代償として、ほかの相続人に対して現金を支払うという方法です。
たとえば、相続人の一人が住みたいといった場合に、有力な選択肢になるでしょう。
換価分割
不動産を売却して得た現金を分割する方法です。
不動産を誰も活用するつもりがなければ、一番現実的な方法だといえるでしょう。
共有分割
複数の相続人が、共有名義のまま不動産を相続する方法です。
不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要になるため、のちのちトラブルに発展する可能性があります。

相続した不動産を売却する際におこなう相続登記とは？

それでは最後に、相続した不動産を売却する際に必要な「相続登記」についてご説明します。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
そもそも不動産登記とは、自分が不動産の所有者であることを証明するためのものです。
したがって、不動産を相続した場合、その名義を相続人に変更しないと、不動産を売却したり、担保にして融資を受けたりといったことができないのです。

相続登記の方法

遺言書があり、誰に不動産を相続するかが記されている場合は、その内容に従って相続登記をおこないます。
遺言書がない場合は、遺産分割協議によって決めたとおりに相続登記をおこないますが、全員の同意が必要です。
法定相続の場合は、法定相続分に従った持分割合で相続登記をおこないます。
どのパターンで手続きするかによって異なりますが、相続登記には、登記申請書にくわえて、戸籍謄本や遺産分割協議書などさまざまな書類が必要です。
必要書類を揃えて、ご自身で不動産の所在地を管轄する法務局に申請することができますが、スムーズに手続きするために、不動産登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

まとめ

相続財産のなかに不動産が含まれている場合、相続人の間でトラブルに発展するケースがよくあります。
相続した不動産を売却する際は、遺産分割協議を円満に進め、スムーズに相続登記をおこなわなければなりません。
したがって、相続した不動産の売却は、専門的な知識を持った不動産会社のサポートを受けながら進めていくことをおすすめします。
不動産相談の専門家リビングホームは、相模原市南区・中央区・緑区、町田市、八王子市、座間市で不動産売却のサポートをおこなっております。
相続した不動産の売却についても、経験豊富なスタッフがご相談に応じますので、不動産売却をご検討の際はぜひ弊社にお任せください。