不動産売却後の税金で気になる減価償却とは？計算方法もご紹介

不動産を売却したら利益に対して税金が生じます。
そして課税額を算出して確定申告する際に必要となるのが減価償却費です。
ここでは、相模原市・町田市・八王子市などで不動産売却をご検討中の方に向けて、減価償却とはどのようなものか、減価償却費の計算方法と注意点についてご紹介します。

不動産売却における減価償却とは

減価償却とは資産の価値を年ごとに減らす会計処理法であり、年月の経過や使用によって価値が減ってしまうような固定資産を取得した際に用います。
不動産で減価償却費を計上するのはいつなのでしょうか。
それは売却して利益を得たときです。
売却したら得た利益に対して譲渡所得税がかかりますが、このとき利益から減価償却費を差し引くことができるので、節税効果があります。
個人が所有する不動産も減価償却の対象ですが、土地は価値が減少しないとみなされるため減価償却はおこないません。

不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2つの方法があります。
ここでは、取得時の費用を耐用年数で割り、毎年同じ額を減価償却費として計上する「定額法」による計算方法をご紹介します。
不動産売却における減価償却費は、下記の式で算出が可能です。
減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は価値が減っていく割合であり耐用年数から算出されますが、国税庁の公表データからも知ることができます。
上記の式によって算出された減価償却費を用いて、売却によって得た利益（譲渡所得）がわかります。
譲渡所得＝（売却額）－（取得時の費用－建物の減価償却費相当額＋売却時の費用）
譲渡所得が生じない場合は税金がかからないので、確定申告の必要がありません。

不動産売却における減価償却費の注意点

減価償却費を算出するときには注意点があります。
まず減価償却費を算出するとき建物の取得費を知る必要がありますが、取得費がわからないケースがあります。
そのようなときは、概算取得費を使って計算することが可能です。
しかし売った金額の5％しか計上できないので譲渡所得が大きくなってしまいます。
取得費がわからない場合は概算取得費を用いるほかにも、売買契約書の記載や消費税額、標準建築単価から算出することもできるので、よく検討することをおすすめします。
また、不動産売却で譲渡損失が生じたときは確定申告の必要はありませんが、不動産売却による譲渡損失も損益通算の適用によって納税額を抑えることが可能です。
そのとき確定申告が必要となる点に注意しましょう。

まとめ

不動産売却によって得た利益には税金がかかりますが、減価償却費を計上すると納税額を抑えることができます。
また税金がかかるのか知りたい場合は、この記事でご紹介した計算方法で算出してみることをおすすめします。
私たち「不動産相談の専門家リビングホーム」では、相模原市・町田市・八王子市などの不動産の売却をサポートしております。
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