抵当権とは？ローン残債があっても不動産売却する方法と注意点を解説！

多くの方が住宅を購入する際には、住宅ローンを組みます。
しかし、家庭の事情があってローン残債がある状態のなかでも自宅の売却することになった場合、売れるのかが不安な方も多いでしょう。
この記事では、相模原市南区・相模原市中央区・相模原市緑区・町田市・八王子市・座間市でローン残債がある自宅の売却を検討中の方向けに、抵当権とは何か、売却する方法と注意点をご説明します。

不動産売却時にローン残債がある場合の「抵当権」とは

抵当権とは、住宅ローンを組んだときに、債権者である金融機関が、万が一返済が滞った場合に購入した家を担保にできる権利のことです。
債権者である金融機関は、債務者が住宅ローンの返済を滞ったら、自宅を売却してローン残債に充てることが可能です。
住宅ローンが完済されても自動的に抵当権は抹消されないので、法務局で手続きが必要です。
抵当権が設定されたままの不動産売却は不可能な点に注意してください。

ローン残債があっても不動産売却する流れや方法

ローン残債がある場合の自宅を売却する流れや方法をご説明します。
まずは自宅のローン残債と、自宅の売却価格を調べましょう。
ローン残債が、売却価格を下回った場合は「アンダーローン」といいます。
この場合、家を売却して得た資金を利用してローンの完済と抵当権抹消をすることで、滞りなく自宅の売却が可能です。
一方、ローン残債が売却価格を上回った場合を「オーバーローン」といいます。
この場合だと、売却価格に預貯金などを利用して、ローン完済して抵当権抹消をすることで、自宅の売却が可能です。
また、ローン残債がある自宅を売却したのちに賃貸借契約を交わし、そのまま賃貸物件として住み続けられる「リースバック」という方法もあります。
こちらもリースバックでの売却価格が、ローン残債を上回ることが条件ですが、一時的にまとまった資金を得られる方法として注目されています。

ローン残債の不動産売却をおこなうときの注意点

ローン残債がある自宅を売却するときには、いくつかの注意点があります。
まずは、ローン残債を売却価格で完済する場合、売却価格がポイントです。
不動産は築年数が経つにつれて、売却価格は急激に下落していくので注意しましょう。
たとえば、築10年の不動産だと売却価格は半分ほどに下がるといわれています。
また、ローン残債があるなかで、住み替えを検討している場合は、順序に注意しましょう。
住んでいる自宅を先に売却する「売り先行」での売却がおすすめです。
先に自宅の売却価格を知ることで、次の家の予算が立てやすいからです。

まとめ

ローン残債がある不動産は、ローン完済と抵当権抹消手続きを済ますことで売却が可能です。
まずはローン残債と自宅の売却価格を調べましょう。
私たち「不動産相談の専門家リビングホーム」では、相模原市南区・相模原市中央区・相模原市緑区・町田市・八王子市・座間市において、不動産の売却をサポートしております。
「できるだけ早く売却をしたい」「相続した物件をどうしたら良いかわからない」などのお困りごとも、お気軽にお問い合わせください。