リースバックでの不動産売却とは？メリットやデメリットもご紹介

今のおうちは気に入っているけど、老後の資金が心配であったり相続に向けて資産の整理をしたい、ローンの返済に困っているなど、売却をしないといけない方に向けて、リースバックという売却の方法があるのはご存知でしょうか。
リースバックでの不動産売却の方法を理解することで、万が一のときでも今のおうちで生活をすることができるようになります。
ここではリースバックとはどういう制度でどのようなメリットがあるのかについて解説していきます。
相模原市南区、中央区、緑区、町田市、八王子市、座間市にて不動産の売却をご検討の方や不動産のお悩みがある方はぜひ最後までお読みください。

不動産売却におけるリースバックとはどのような方法なのか

不動産の売却方法の一つにリースバックという方法があります。
リースバックの仕組みを理解して上手に活用することで、将来への蓄えや相続への対策としても有効ですので、まずはリースバックとはどのような仕組みなのかについて解説していきます。

リースバックの仕組み

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれる売却方法で、今住んでいるおうちを専門の不動産会社に売却し、買主と賃貸借契約を結ぶことで、賃料を支払いながら変わらずに住み続けられるという制度です。

リースバックの対象となる物件

リースバックはマンションや戸建て、土地など物件の種類に限らず利用することができます。
しかし、次のような物件の条件の場合には利用できないケースもあります。
建物に問題がある
建物自体に瑕疵があったり既存不適格物件である場合は、リースバックすることができないケースが多いです。
既存不適格とは、建ぺい率や容積率がオーバーしてしまっていたり、接道が取れていないなど再建築することができないような状態を指します。
また、建物に雨漏れがあったり劣化が進んでいて耐震性に問題があるような状態などの場合には使用することができない可能性が高くなります。
土地に問題がある場合
土地には、市街化を推進する積極的に街づくりをしていく市街化区域と市街化を抑制するための市街化調整区域と呼ばれる区域が存在します。
この市街化調整区域と呼ばれるエリアは、住宅ローンの担保がつきにくく、物件自体の流通性が低いことからリースバックの際にも難しいケースが多いです。
また、借地権がついている土地も同様に難しいケースが多いです。
その他の理由
物件以外の条件でも難しいケースがあります。
例えば、残債が多く残ってしまっており、売却後も返済が見込めない物件の場合にはリースバックを使用することはできません。
また、売却後は賃料としての支払いとなるため賃料の支払い能力がないと判断されてしまった場合にも難しくなってしまいます。

リースバックによる不動産売却のメリットとは？

リースバックを利用して売却することのメリットとデメリットにはどのようなことがあげられるでしょうか。

リースバックのメリット

売却後も住み続けることができる
通常の不動産売却では、買主が売却物件に住むために、売却が成立した後は別のところに引っ越しをしないといけません。
しかし、リースバックでは賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けることができます。
そのため、引っ越しをする手間や環境を変える必要なく生活を続けることができます。
資金計画が立てやすくなる
住宅ローンを組んでいると、金利の変動による支払額や支払い期間の変更がありますが、賃貸借契約を締結した賃貸となりますので、毎月の賃料は一定の金額となり計画を立てやすくなります。
また、自己所有の場合には修繕が必要となりますので修繕金を用意しておいたり、固定資産税の支払いや火災保険、地震保険といった住宅ローンの支払い以外にかかる費用を抑えることができます。
所有リスクを減らすことができる
不動産を所有していると、価値の下落リスクや災害などによる修繕や倒壊などのリスクも発生します。
しかし、リースバックでは自己所有ではなくなりますので、リスクを減らすことができます。

リースバックのデメリット

リースバックにもメリットだけではなく、当然デメリットもあります。
通常の売却よりも安い金額の取引となる
リースバックでは、通常の売却と違い売却後も住み続けることができるため、通常の売却よりも安く取引されることが多いです。
仮に高く売却できたとしても、家賃が高くなる可能性がありますので、売却をする際には十分注意をしてください。
リフォームができなくなる
自己所有の不動産であれば、生活しているなかで改善したい点や間取りの変更は自由にすることができますが、賃貸となってしまうため売却後にはリフォームやリノベーションは基本的にできなくなります。
そのため、将来間取りの変更や仕様の変更が想定される場合には、事前におこなってから売却するなど将来の計画も想定した上でおこなうようにしましょう。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックによる賃貸の契約は、通常「定期借家契約」と呼ばれる期間に定めのある契約となります。
期間が終了した際には、再契約を結び延長することはできますが、必ず再契約ができる取引ではありませんので、注意が必要です。

不動産売却の手段でもあるリースバックとリバースモーゲージとの違いとは？

不動産の売却という点で、リースバックとリバースモーゲージを勘違いしてしまうことがあります。
似ているようで、違うこの二つの違いについて解説します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは自分の土地と建物を担保にして金融機関から融資を受ける方法でシニア向けのローンです。
支払いは金利分のみで、期間の定めはなく契約者が死亡した際に、担保にしていた土地と建物を売却することで完済となります。

リースバックとの違い

リースバックとの違いとしては、リースバックは先に不動産を売却しますが、リバースモーゲージは不動産を担保にしますので、亡くなるまで売却は必要ないという点です。
また、対象者の違いとして、リバースモーゲージの利用は、55歳以上や60歳以上など年齢による制限があります。
また、対象となる物件は土地付き建物のみに限られます。
しかし、金利負担分のみで融資を借りることができるため、担保がしっかりと取れて自己資金がある程度用意できる方には向いている商品です。

まとめ

リースバックは、売却後もそのままそのおうちに住み続けることができるという売却方法です。
相続対策や老後資金にお困りの方、ローンの返済にお困りの方には非常にメリットが大きい売却方法でもあります。
しかし、内容をよく理解していないとデメリットのほうが大きくなるケースもありますので、内容やメリット・デメリットをしっかり理解した上で、通常の売却と比べてどちらが良いかをよく検討するようにしましょう。
相模原市南区や中央区、緑区、町田市、八王子市、座間市にて不動産の売却や売却方法など不動産に関するご相談は、不動産相談の専門家リビングホームまでお気軽にお問合せください。