不動産売却における負動産とは？負動産を富動産にするための解決方法を解説

不動産には価格や価値の変動リスクが伴います。
条件によっては、価値が大きく下落してしまったりして保有しているのも大変な不動産もあります。
そのため、不動産のなかでも所有しているだけで損をしてしまう「負動産」と呼ばれる不動産や、所有しているだけで富をもたらしプラスとなる「富動産」と呼ぶことがあります。
相続した不動産や今所有している不動産を負動産にしないためにも、負動産と富動産の両方の特徴と負動産にしないための解決方法を理解することが大切です。
相模原市南区や中央区、緑区、町田市、八王子市、座間市にて不動産の売却や負動産にしたくないという方はぜひ最後までご一読ください。

不動産売却における負動産とはどのようなものか

負動産とは、所有しているだけでマイナスを生んでしまう不動産のことを言います。
マイナスとは、活用方法も見当たらず、賃貸に出しても借り手がつかずに、固定資産税や修繕費や維持費などを払い続ける状態のことです。
所有しているだけでマイナスになってしまうのであれば、不動産売却を検討するほうが良いですが、どのようにして負動産を所有することになってしまうのでしょうか。
所有してしまうケースを知っておき、負動産を所有してしまう可能性を少しでも減らせるようにしておきましょう。

負動産を所有してしまうケースとは

負動産を所有してしまうケースとしてよくあげられるのは、相続によって遠方にある不動産や利便性の低い地域にある活用に困っている不動産を取得してしまうことです。
相続の場合には、実際に住んでいるエリアから遠い場所にある場合、管理も大変で、なかなか使い道も見当たらないようなケースだと、負動産となってしまう可能性が高くなります。
また、利便性の低いエリアの不動産は、賃貸物件としても借り手がつきにくく運用も難しいことがあげられます。
遠方の不動産としては、別荘も負動産になってしまう可能性が高いです。
別荘地にある不動産でも頻繁に利用できる方は問題ありませんが、別荘地を持っていても、あまり利用しない方にとっては固定費を払っているだけにもなってしまいます。
所有しているだけでも管理費や税金、築年数の経ってしまった別荘は維持費も発生します。
また、売却するとしても別荘地は買い手がつきにくい傾向にもありますので、所有するべきか注意が必要です。

負動産になる可能性のある維持に関わる費用とは

不動産とは固定資産のため、毎年固定資産税がかかります。
居住用の建物が建っていれば、軽減措置が適用されますが、ほとんど使用しない空き家状態になってしまい特定空き家に認定されてしまうと、固定資産税が6倍くらいになってしまいます。
このような状態になると毎年支払いが負担となってしまいます。
この他にも管理費や清掃費などの維持費が負担となることで負動産になる可能性が高くなります。

不動産売却を想定して、負動産から富動産にするためのポイント

不動産には、負動産とは反対に「富動産」という呼び方をする不動産もあります。
富動産とは、文字どおり富を生む不動産のことで、所有しているだけでプラスを生んでくれる不動産のことを指し、賃貸に出しても借手がついて収益がプラスで出るような不動産のことを言います。
富動産を所有することができるのが一番良い状態ではありますが、大切なのはいかに負動産を作らないかです。
ここでは、負動産を生まないためのポイントを解説していきます。

富動産にするためにおさえておきたいポイント

相続する前に相続人や被相続人と話しておく
負動産を取得してしまう原因の一つでもあるのが相続によるものです。
そのため相続をしてから話し合うのではなく、相続をする前の段階から、決めておいたほうが良いことがいくつかあります。
例えば、売却したらいくらで売れるのか査定をしたり、売却する際は更地にするのか、現状のまま売りに出すのか、賃貸に出した場合どのくらいの賃料が期待できるのかなどを確認し、しっかりと話し合って決めておくことが大切です。
価値が下がる前に売却する
また、不動産は価値の変動が生じます。
不動産売却において大切なことは、価値が下がり切る前に売却することです。
価値が下がるのを想定するのは非常に難しいですが、下がり切る前に売却をしてマイナスにならないようにするのも富動産にする大切なポイントです。
売却する際には、更地として売りに出すのか、リフォームをして売りに出すのかなど、査定をもとにどのパターンがマイナスを少なくできるのかを想定しながら検討していきましょう。
不動産の名義人を確認しておく
負動産にしないためには、不動産の名義がどうなっているかも確認しておきましょう。
不動産売却をする際には、相続人全員の同意が必要となります。
不動産の名義人が複雑になっていると、いざ売却をしようとした際に手続きが複雑になる可能性もあります。
そうならないためにも今のうちに名義人の整理をしておくと良いでしょう。

負動産にしないための解決方法とは？

負動産にしないためにおさえておきたいポイントについて解説してきましたが、ここでは負動産になってしまった場合の解決方法についてご紹介していきます。

売れない一戸建ては使用方法を変更してみる

居住用にこだわらずニーズがあるうちに売却をするのも一つの解決方法です。
不動産売却において大切なのは、需要があるかどうかです。
需要がないまま売却に出していてもなかなか売れずに、固定費の支払いだけがかさんでいきます。
居住用として売却していたがなかなか売れない場合には、老人ホームや店舗などとしてニーズがあるかを考えて、売却するようにしましょう。
また、田舎のほうや住宅街から離れたエリアの不動産の場合には、移住者向けにして売却したり、古民家カフェとしてのニーズを考えるのも良いでしょう。
その場合には、リノベーションが必要になることもありますが、売れずに負動産として所有しておくのとどちらが良いかを検討した上で決定していきましょう。

不動産売却のタイミングを逃さない

不動産売却においては売却のタイミングも非常に大切です。
負動産となってしまっていては、保有しているだけでマイナスが発生してしまいます。
保有しながら売却のタイミングを見るのが良いか、早めに不動産売却をして固定費の支払いをなくすほうが良いか、売却時期と保有期間のシミュレーションなどもしてみて売却の時期を決めるのも有効な解決方法です。

まとめ

自分が所有している不動産が負動産となってしまっては、維持費がかさんでしまったり、売却するときになかなか売れなかったりと保有し続けるのも大変です。
負動産を生まないためにも、なぜ負動産になってしまうのか、本当に保有しておいて問題はないのかなど、今のうちに家族間や相続人同士で話し合いをしておくことが大切です。
不動産相談の専門家リビングホームでは、相模原市南区や中央区、緑区、町田市、八王子市、座間市を中心に不動産売却をお手伝いしております。
不動産売却や負動産の解決方法などお困りの点がありましたらお気軽にお問合せください。