2022-06-14
認知症などで意思能力が失われると、不動産売却をはじめとする法律行為はできません。
そのため実家など、高齢になった親が所有する不動産の処分が難しくなるケースがあります。
しかしこのような場合でも、成年後見制度などを活用すれば不動産売却は可能です。
そこで親が認知症になったときに知っておきたい、不動産売却の方法を確認していきましょう。
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認知症を発症すると、物事の理解や判断能力の低下など、日常生活においてさまざまな影響が出てきます。
そのため認知症になった親が不動産売却を実行しようとしても、契約内容を正しく理解できないなどの可能性があるでしょう。
そして民法では、「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と定めています。
不動産売却は法律行為に該当するため、認知症により十分な意思能力がないと判断されると、契約は無効となります。
そして意思能力が不十分だと、誰かに手続きを依頼する委任行為もできません。
また家族の立ち会いの下であっても、本人の売却意思が確認できなければ不動産売却もできない点に注意してください。
意思能力に問題がなければ、委任状により不動産売却に関する行為を代理人に委任できます。
たとえば入院により本人が手続きに出向けないケースでは、意思能力に問題がなければ、代理人が本人に代わり不動産売却の手続きをすることが可能です。
このほか身体的な衰えを理由に介護施設へ入所しているケースでも、本人の意思能力に問題なければ代理人が不動産売却できます。
認知症による症状は、人それぞれ大きく異なります。
そのため症状の程度によっては、意思能力があると判断される場合があります。
このようなケースでは、本人が単独で不動産売却することが可能です。
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親が認知症になった場合、不動産売却に関してさまざまなトラブルに発展するリスクがあります。
どのようなトラブルが起こり得るのか、確認していきましょう。
親が認知症になると、家族が勝手に不動産売却してしまうことがあります。
しかしマイホームなどの不動産も、遺産相続の対象に含まれています。
そのため兄弟などほかにも相続人がいるときは、財産の取り扱いに注意が必要です。
もし勝手に売却処分してしまえば、親が亡くなったあとの遺産分割でトラブルに発展するリスクが高いでしょう。
また相続対策のため、存命中に不動産売却したいと考えていても、親が意思能力を喪失している場合は不動産売却ができません。
認知症により介護が必要な状態になれば、多額の費用がかかります。
その介護費用を捻出する目的であっても、所有者本人でなければ不動産売却はできません。
認知症が進行し、施設入所などが必要になった段階では親の意思能力は衰えているケースがほとんどです。
そのような状態では不動産購入もできないため、たとえばバリアフリーに対応した住宅に買い替えるといったことも困難です。
不動産売却で起こるトラブルを避けるため、いくつかの対策方法があります。
親が亡くなったあとに売却する
親が亡くなったあとは、不動産の名義は相続人に移ります。
そのため相続後であれば、相続人の意思で自由に不動産売却が可能です。
また相続人が複数いる場合でも不動産売却で現金化すれば、公平に遺産分割できるようになるでしょう。
あるいは現物のまま相続し、相続人の好きなタイミングで不動産売却する方法なども考えられます。
任意後見制度を結んでおく
親の意思能力が十分にあれば、任意後見制度を利用した備えが可能です。
任意後見制度では、将来的に認知症で意思能力が低下したときに備え、契約によって事務行為を委任できます。
そして法律に違反しない範囲内なら、契約内容を自由に決められます。
不動産売却に関する手続きもその一つで、取引条件に希望があればその内容も自由に盛り込むことが可能です。
支援の内容を本人が決められるため、老後の備えに活用するのもおすすめです。
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すでに親が認知症を発症している場合、前項でご紹介した任意後見制度は利用できません。
しかし介護費用を捻出するため、すぐに不動産売却しなければならないケースもあるのではないでしょうか。
このような場合に利用できる、成年後見制度があります。
成年後見制度とはどのような仕組みなのか、不動産売却の方法とともに確認していきましょう。
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分な被後見人に対して、援助する後見人を指定する仕組みのことです。
本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などが家庭裁判所に申し立てることで、後見人の選任がスタートします。
選ばれた後見人は被後見人の財産を保護する原則のもとで、不動産売却をはじめとするさまざまな手続きを代行できます。
後見人ができる手続きには、おもに以下のものがあります。
そして成年後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて次の3種類に分かれています。
法定後見人になるときの条件は、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人などです。
ただし実際に後見人を選任するのは裁判所なので、必ずしも親族がなれるとは限りません。
親族を候補者に挙げることはできますが、親族以外から選ばれても不服申立てはできないので注意が必要です。
なお裁判所は、職業や経歴、本人との利害関係などを総合的に判断して、後見人を選任しています。
法定後見人は、本人に代わって財産の管理をおこないます。
そのため不動産売却についても、本人のために必要であれば法定後見人が売買契約を代行できます。
具体的には、以下の事由に当てはまるときは売却が認められる可能性が高いでしょう。
居住用の不動産を売却する際は、裁判所へ売却の許可を申請する必要があります。(本人の非居住用不動産の場合、裁判所の許可は不要)
そして許可を得るためには、本人の生活費や医療費の確保など、正当な理由が必要です。
また著しく低い価格で売却するなど、本人の不利益となる取引は認められません。
そこで不動産売却を考える際は、事前に裁判所へ相談しておくと良いでしょう。
その際は見込みの売却価格を把握するため、不動産会社にも問い合わせるのがおすすめです。
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親が認知症になったあとでも、成年後見制度などを活用すれば不動産売却が可能です。
その際は本人の財産を保護しなければならないため、より良い条件での売買契約成立を目指す必要があります。
そこで不動産売却をお考えの際は、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
不動産相談の専門家リビングホームでは、相模原市(南区・中央区・緑区)、町田市、八王子市、座間市で価格査定のご依頼を承っております。
認知症になった親の不動産売却でお困りの方も、お気軽にご相談ください。